KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ VE KİRA TESPİT DAVASI
Kira bedelinin belirlenmesi ve kira tespit davasına ilişkin hükümler, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”)’nun 344. ve 345. maddelerinde düzenleme alanı bulmuştur. TBK md 343 gereği, kira sözleşmesinin uzaması halinde yalnızca sözleşmedeki kira bedeli kiracı aleyhine değiştirilebilecek, diğer hükümler kiracı aleyhine değişiklik alanı bulamayacaktır. Bu değişikliğin üst sınırı ise md 344 gereği bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.
TBK md 344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi: Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Böylelikle, ilk fıkra anlaşmanın varlığı halinde, ikinci fıkra anlaşmanın olmaması halinde, dördüncü fıkra ise yabancı paranın kararlaştırıldığı şartlarda uygulanmaktadır ancak üçüncü fıkra herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın uygulanacaktır.
Üçüncü fıkradaki “beş yıl”, uzama yılı değildir, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beş yıl olarak hesaplanacaktır. Bu durumda, en erken altıncı kira yılı için kira tespit talebinde bulunulabilecektir. Örneğin altıncı ve yedinci yıllarda bu talepte bulunmayıp sekizinci kira yılında bir kira tespit davası açılırsa artık bu belirlenen kira bedeli sekizinci kira yılının başından itibaren uygulanacak ve beş yıl boyunca da yeni dava açılamayacaktır. İlgili fıkradaki “her beş yıl”dan kasıt, yeni başlayan her beş yıl için düzenlenmiştir.
Kira tespit davaları, yalnızca konut ve çatılı iş yeri kiraları için açılabilecektir. Yargıtay’ın değerlendirmesine göre ise bir iş yeri çatısız olarak kiralanıp daha sonradan çatılı hale gelmişse de bu yapı çatılı iş yeri olarak kabul edilecek ve kira tespit davası kapsamında olabilecektir. Eğer hem çatılı hem çatısız alana sahip ise hangisinin alanının daha büyük olduğu tespit edilecek ve buna göre karar verilecektir (Y3HD, 22.09.2021, 5455/ 8864).
Sözleşmede artış için md 344/2’de belirtilen orandan daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa, sözleşme serbestisi gereği bu oran uygulanacak ancak daha yüksek bir oran mevcut ise kanunun emredici hükmü gereği kanun hükmündeki sınır uygulanacaktır.
TBK md 345 – Dava açma süresi ve kararın etkisi: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kanun’un lafzından da (345/3) açıkça anlaşılacağı üzere, eğer kira sözleşmesinde artış hükmü varsa ikinci fıkradaki (345/2) süre beklenmek zorunda değildir, davayı beşinci yıldan sonra her zaman açmak ve davanın açıldığı kira yılının başında itibaren talepte bulunmak mümkündür.
Kira bedelinin tespiti davası kapsamında önemli notlar:
- Tespiti talep edilen kira bedeli ıslah edilemez (YHGK, 2017/2792 E. ve 2021/267 K.).
- Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
- Kira sözleşmesinde yetki anlaşması varsa dikkat edilmelidir ancak yetki anlaşması konut kiralarında geçersiz olacaktır. Çatılı işyeri kiralarında da her iki taraf tacir ya da kamu tüzel kişisi olmalıdır aksi takdirde yetki anlaşması geçersiz olacaktır.
- Dava açılırken belirlenecek bedelin uygulama tarihi talepte mutlaka gösterilmelidir, hangi kira yılının başından / ne zamandan itibaren uygulanmasının talep edildiği açık olmalıdır. Aksi takdirde usul hukuku gereği hüküm, dava tarihinden sonrası için uygulama alanı bulacaktır (YİBK 21.11.1966, 19/10).
- Tespit edilen kira bedeli, son kira bedelinden düşük olamaz (Y6HD, 18.02.2016, 2015/ 5071).
- Mahkeme, belirlediği kira bedelinden belirli bir miktar hakkaniyet indirimi yapmalıdır, hakkaniyet indirimi uygulanmadan kira bedelinin tespitine karar verilmesi, hukuka aykırıdır (Y3HD, 2017/8272 E., 2019/5399 K).
- Kira tespit davalarında karar brüt bedel olarak verilir. Dolayısı ile özellikle iş yeri kiralarında talep edilen bedel, vergiler dahil tutar üzerinden belirlenmelidir (Y3HD, 16.12.2020, 10957/7853).
- Tespit edilen kira bedelinin tahsili ve tahliye talepleri aynı davada istenemeyecektir (YHGK, 16.03.2021, 2017E., 2021/ 267K.).
- Tespit edilen geriye dönük kira farkının icraya konulabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmektedir (YİBK 12.11.1979, 1/3).
- Kesinleşen karar ile kiracı temerrüde düşmüştür, ayrıca bir ihtar çekmeye gerek yoktur. Kesinleşme tarihi ile temerrüt faizi işlemeye başlar (YİBK 24.11.1995, 1994/2E., 1995/2K).
- Dava şartı arabuluculuk kapsamında kira bedelinin tespiti kapsamında talep edilen bedel, -anlaşmama olmaması halinde- dava açılırken değiştirilebilecektir.